內容：
長官 您好: 很罕見的問題: 請問關於土地 公同共有(1/2)與分別共有(1/2)併存的土地如何以34-1第一項來處分呢? 可以單獨移轉各自買賣嗎?分別部分賣自己,公同部分賣自己的嗎? 請詳細說明處分法則,感激不盡! 另外,關於買受人可以為共有人嗎?還是一定要賣給第三方人士呢? 謝謝!
回覆日期：110-01-11
回覆內容：
親愛的市民朋友，您好！
有關您來信詢問公同共有(1/2)與分別共有(1/2)併存土地，依土地法第34條之1規定處分相關疑義一案，謹答復如下：
一、按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「前四項規定，於公同共有準用之。」、「依土地法第34條之1規定，部分共有人就共有土地或建築改良物為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。」、「共有土地或建物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得依本法條規定辦理。」、「本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。…前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。…分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同共有之應有部分，且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者，於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算。」分為土地法第34條之1第1項、第5項及土地法第34條之1執行要點第1點、第2點、第6點所明定，先向您說明。
二、復按「…茲查101年修正增訂本點第3項規定之修正理由，主要係考量分別共有與公同共有併存之土地或建物，其分別共有之應有部分與公同共有之潛在應有部分仍有不同，尚不宜混淆並逕予合併計算其同意之應有部分，爰參依本部95年9月5日內授中辦地字第0950050486號函釋意旨，鑑於各公同共有人間所基於公同關係共有共有物之應有部分，全體公同共有人與其他分別共有人間仍屬分別共有，故明定部分公同共有人已得依土地法第34條之1第1項規定處分其公同共有之應有部分者，其公同共有部分始可併入計算。至以該公同共有人數及應有部分之計算方式，則因考量其情形與本點第1項後段共有人死亡情形雷同，處理方式應予一致，爰併予明定以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算，…」為內政部109年12月29日台內地字第1090266307號函所明釋，再次向您說明。
三、依臺端來信所詢，土地係公同共有1/2與分別共有1/2併存，倘僅就公同共有1/2之應有部分為處分，應依上開規定計算同意處分公同共有人人數及潛在應有部分符合土地法第34條之1第1項規定之多數決處分要件後，始得處分；又倘處分範圍包含公同共有與分別共有併存之土地，依土地法第34條之1執行要點第1點規定，則需就共有物之全部為之。另按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」、「部分共有人依本法條第1項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」分為土地法第34條之1第4項及土地法第34條之1執行要點第10點所明定，是依上開規定，僅處分土地部分應有部分之他共有人或依土地法第34條之1第1項規定處分全部土地之不同意處分之他共有人得依同一條件行使優先購買權之權利，非僅能出售予第三人。
四、又先生來信未敘明具體個案事實，爰本所僅得就原則性規定予以回復，併予說明。謝謝您的來信，倘有其他問題或疑義，歡迎再次來信或來電詢問，本所當竭誠為您服務，祝您身體健康，萬事如意！
承辦人：張嘉妍
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